تحذير: مستثمري العقارات في دبي بأن توقعات تصحيح الأسعار قد تكون مضللة
سبع إشارات رئيسية للسوق يمكن أن تعطي إشارات تحذير مبكرة للتحولات قبل ظهورها في البيانات الرسمية
دبي، الإمارات العربية المتحدة، 22 سبتمبر 2025: جرى تحذير مستثمري العقارات في دبي بعدم الاعتماد على توقعات تصحيح الأسعار المستندة فقط على بيانات العرض الجديدة، بل اتخاذ قراراتهم بناء على مؤشرات السوق الرئيسية الأوسع نطاقاً.
وفي الأشهر الأخيرة، أشارت وكالتا التصنيف الائتماني فيتش وموديز، بالإضافة إلى جهات متخصصة أخرى في مجال العقارات، إلى تصحيحات في الأسعار بنسبة تقارب 15% بحلول نهاية هذا العام أو أوائل عام 2026.
ورداً على ذلك، قال فراس المسدي، الرئيس التنفيذي لشركة ” fämالعقارية”، إحدى أكبر وكالات العقارات في دبي، اليوم بأن التوقعات القائمة على عدد الوحدات الجديدة المقرر تسليمها قد تكون مضللة، دون مراعاة العوامل الرئيسية التالية:
- ارتفاع نشاط المبيعات رغم حجم العرض
- مرونة طلب المستثمرين بفضل العوائد الجذابة
- الهجرة القوية والنمو السكاني يعززان طلب المستخدم النهائي
- ارتفاع الإيجارات إلى مستويات قياسية يدعم قرارات الشراء
وأضاف المسدي: “نشهد كل بضعة أشهر توقعات بانخفاض أسعار العقارات في دبي بناءً على عامل واحد، وهو العرض الجديد. ومع وجود عشرات الآلاف من المنازل المقرر تسليمها، كما هو الحال في دبي، فإن الافتراض السائد هو أن الأسعار يجب أن تنخفض”.
“لكن هذا السوق أكثر تعقيداً من ذلك بكثير. حيث أن الأسعار لا تتحرك بمعزل عن العوامل الأخرى. ولفهم هذا الاتجاه، علينا النظر إلى الطلب والسيولة واتجاهات الإيجار والعرض معاً”.
وباستخدام منصة البيانات DXBinteractالمدعومة بالذكاء الاصطناعي، تحلل شركة
” fämالعقارية” سبع مؤشرات رئيسية للسوق يومياً، مما يعطي المستثمرين إشارات تحذيرية مبكرة للتحولات قبل ظهورها في البيانات الرسمية.
المؤشرات الرئيسية السبعة أمام مستثمري العقارات هي:
ضعف عروض الشراء: أول مؤشر تحذيري للتحول هو عندما يعارض المشترون الأسعار الحالية. وهذا يؤدي إلى المزيد من المفاوضات والعروض المضادة، والحوافز مثل رسوم الخدمة المجانية أو خطط الدفع المرنة، والخصومات والعروض الترويجية قبل أن تتغير بيانات المبيعات الرسمية.
أيام التواجد في السوق: يقيس مؤشر أيام التواجد في السوق “DOM” الذي يشير إلى المدة التي يستغرقها بيع العقار المدرج للبيع، وتردد المشتري قبل تغير أرقام المعاملات. كما يشير ارتفاع عدد أيام تواجد العقارات في السوق “DOM” إلى بقاء العقارات المعروضة لفترة أطول إلى تباطؤ الطلب. بينما يشير انخفاض عدد أيام تواجد العقارات في السوق “DOM” إلى سرعة بيع المنازل مما يشير إلى انتعاش السوق.
اتجاهات حجم المبيعات: توفر أحجام المبيعات مقياساً واضحاً للطلب. قد لا يكون ضُعف الطلب لمدة شهر واحد له أي دلالة، لكن ثلاثة انخفاضات متتالية للطلب تشير إلى تغير حقيقي في الاتجاه. ويوفر تقسيم أحجام المبيعات حسب نوع العقار، وحسب إعادة البيع مقابل البيع على الخارطة، رؤية أوضح.
معدل المخزون والبيع: عندما ينمو العرض بوتيرة أسرع من قدرة المشترين على الاستيعاب، قد يتبع ذلك ضغط هبوطي على الأسعار. وتشمل العلامات التحذيرية أشهراً من ارتفاع العرض، وزيادة نشاط قوائم العقارات، وتباطؤ الاستيعاب والبيع رغم العروض الترويجية.
ضغط العائد: عندما ترتفع أسعار العقارات بوتيرة أسرع من الإيجارات، تتقلص العائدات، وإذا كانت العوائد ضئيلة للغاية، يتوقف المستثمرون مؤقتاً، مما يبطئ نمو رأس المال حتى تستقر العائدات.
اختلاف الإيجارات مقابل الأسعار: يظهر هذا المؤشر ما إذا كان السوق في حالة تضخم مفرط أو مقوم بأقل من قيمته الحقيقية. ويشير مزيج من ارتفاع الأسعار وثبات الإيجارات أو انخفاضها إلى مخاطر المضاربة للمستثمرين. كما يؤدي ارتفاع الإيجارات مع ثبات أسعار العقارات إلى عوائد قوية وفرص شراء جيدة.
تكاليف الرهن العقاري والسيولة: يعتمد طلب المستخدم النهائي على القدرة على تحمل التكاليف. ويؤدي ارتفاع أسعار الرهن العقاري أو تشديد قواعد الإقراض إلى انخفاض القوة الشرائية بسرعة. وتظهر متابعة متوسط أسعار الرهن العقاري، وموافقات القروض، ونسب القروض إلى القيمة مقدار السيولة الحقيقية وراء المعاملات.
واختتم المسدي قائلا: “يتحرك سوق العقارات في دبي، كأي سوق آخر، في دورات، ولكن يمكن للمستثمرين تجنب الوقوع في فخ المضاربة من خلال مراقبة جميع المؤشرات الرئيسية لرصد التحولات قبل أن تظهر في الأخبار”.
انتهى
